Как по закону расторгнуть договор аренды

Однако, истечение срока аренды по договору не означает

автоматического погашения записи об аренде в ЕГРН. Какие же действия

необходимо предпринять арендодателю и арендатору для погашения записи

об аренде?

Во-первых, необходимо представить соответствующее заявление в

установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от

13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

(далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды

недвижимого имущества осуществляется посредством государственной

регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о

государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества

может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора

земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат

нескольким лицам, либо помещения или машино-места в которых

принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной

регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться

одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Соответственно, с заявлением о прекращении аренды могут обратиться

совместно стороны договора. Кроме того с заявлением также может

обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Заявление можно представить лично, обратившись в

любой многофункциональный центр, либо посредством почтового отправления (в

этом случае подпись на заявлении должна быть нотариально удостоверена),

либо в электронном виде с использованием сервиса на сайте

Росреестра www.rosreestr.ru, либо на портале госуслуг www.gosuslugi.ru (в

этом случае заявление необходимо подписать усиленной квалифицированной

электронной подписью).

Во-вторых, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о

регистрации, к заявлению нужно приложить документы, необходимые для

погашения записи об аренде, то есть подтверждающие фактическое

прекращение арендных отношений.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским

кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно статье 407

обязательство прекращается полностью или частично по основаниям,

предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или

договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон

допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором;

стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить

последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не

вытекает из существа обязательства.

Другими словами, договор аренды может быть расторгнут: по

обоюдному согласию сторон; в одностороннем порядке, если такой порядок

установлен законом или договором аренды, а также по решению суда.

На основании изложенного, документами, необходимыми для

погашения записи об аренде могут быть: соглашение о расторжении

(прекращении) договора аренды, подписанное арендатором и арендодателем;

документы (акты), подтверждающие передачу (возврат) арендованного

имущества арендодателю (статья 622 ГК); решение суда; уведомление о

расторжении аренды недвижимости, направленное арендатору или

арендодателю в срок, установленный законом или договором для

предупреждения о расторжении договора аренды недвижимости.

Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда

Российской Федерации от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях

расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено

право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона,

воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке

обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в

реестр записи о прекращении договора, представив доказательства

уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора

(статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан

с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой

стороной (арендатор перестал своевременно платить арендную плату,

арендатор использует арендованное имущество не по назначению и др.), или

иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган,

зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих

сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с

указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения

договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании

договора прекратившимся. В этом случае, решение суда об удовлетворении

указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом

соответствующей записи в реестр.

О. Н. Смирнова,

начальник отдела регистрации

объектов недвижимости нежилого назначения

и земельных участков Управления Росреестра по Ивановской области.