Аренда по закону

Арендодатель (наймодатель) предоставляет арендатору (нанимателю) имущество за плату

во временное владение и пользование или во временное пользование – это и есть аренда.

Условия передачи имущества оформляются договором аренды.

Поскольку договор аренды предусматривает, что арендатор получает обособленное

имущество не в собственность, а лишь во временное владение и пользование или только

во временное пользование, на арендатора изначально ложится обязанность через

определенное договором время (срок) передать арендованное имущество (с сохранением

его целостности и качества) обратно арендодателю.

Договор аренды здания (сооружения) подлежит государственной регистрации в тех

случаях, когда срок его действия составляет год и более. При этом он считается

заключенным с момента такой регистрации.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества

может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные

объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения,

помещения (так называемые непотребляемые вещи).

Для арендатора принципиально, что не может являться объектом аренды самовольная

постройка, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществляющее

самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. И поэтому не вправе

распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие

сделки. К тому же, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом,

либо за его счет. Разумеется, нельзя сдать в аренду и землю, если не имеешь на нее

зарегистрированных прав.

Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его

собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество

в аренду. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого

имущества может обратиться одна из сторон соглашения (это условие прописывается в

договоре).

Регламентированная законодательством форма договора аренды недвижимости — простая

письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Чтобы договор аренды считался заключенным, к нему предъявляются обязательные

требования по соблюдению сторонами существенных условий договора. В их числе:

- предмет договора (в любом случае),

- размер арендной платы (при заключении договора аренды предприятия, здания,

строения, помещения, земельного участка).

- срок действия договора (если договор заключается на срок более одного года, так как у

сторон в данном случае возникает обязанность по государственной регистрации такого

договора).

Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды,

представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается межевой план

земельного участка с указанием сдаваемой в аренду части.

В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части

помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на

государственную регистрацию прав, прилагаются технические планы соответственно

здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор

аренды помещения или части помещения регистрируется как сделка (в том числе в ЕГРН

вносится запись об обременении прав арендодателя соответствующего помещения (части

помещения).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие достоверно установить

имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии

этих данных в договоре, условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются

несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По соглашению сторон могут быть изменены условия договора аренды. Это может

касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению

капитального ремонта, размера арендной платы и др. В этом случае дополнительные

соглашения к договору аренды также подлежат государственной регистрации и считаются

заключенным с момента такой регистрации.

Когда срок действия договора прекращается, арендатор обязан вернуть

арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора.

И соответственно, стороны должны обратиться в орган, осуществляющий

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним за

государственной регистрацией соглашения о расторжении договора аренды, предоставив

необходимые документы.

Управление Росреестра по Ивановской области